在青岛，有一个板块，有生态宜居属性，更曾被“投资热”裹挟过。

当潮水退去，只剩“生态”二字的时候，再谈价值，确实很有割裂感。有人依然看好，有人狂嘘。

今天要聊的就是蓝谷楼市。每次聊，评论区都热闹。

“标杆”有点低迷

一个区域的楼市走势和发展前景，不能只盯着掉队的楼盘，更要看这个板块内的“品质”小区现状。

蓝谷，十年来，没有争议的好小区，鲁信和璧花园。

这也是咱今天要聊，蓝谷的一个“花园”。花园里的房子，有点夸张，但和璧景观绿化做的确实不错。

鲁信和璧花园，2014年开工，一期（西区）于2017年交付，二期（东区）于2020年交付。

项目整体占地约350亩，总建面约45万平，容积率1.5，绿化率约45%，共规划2616户。

46栋11层板式住宅，一梯两户。主力户型为约118-138平。令人遗憾的是，118平做了两室两厅；其余面积段都是三室两厅两卫。

户型整体方正，南北通透，楼间距还不错，采光和通风效果佳，公摊较小。精装交付，用了一些高档品牌，比如三菱重工中央空调、柏丽橱柜、TOTO洁具等。

这些细节就能看出，这个盘从最初的定位，到后续发力，都是有良好基础的。品质改善住宅、区域标杆。

2015年首开，均价约一万/㎡（含精装），基本都是鲁信铁粉抢的。2017年，均价上涨至16500元/㎡，成为蓝谷小高层产品中价格较高的项目之一。

后来，2018—2019，价格飙升至23000元/㎡左右。

如今，再到蓝谷探访这个盘，小区内管理还不错，底色仍在。让人唏嘘的是，周边城市界面，尤其是小区北侧外围环境，太差了。

东区西侧的路，依旧是“断头路”。一期二期中间的小河脏乱差；二期35号楼北侧，杂草丛生，格格不入。

曾有朋友告诉房师傅，这个盘当年投资客居多，交付后入住率并不高，但供暖很及时，开发商挺给力的。

从二手房成交公开数据看，鲁信一期有6000多的房源，二期有7000元左右的。

鲁信和璧花园一期，135平的套三户型，五月份的时候，有房东割肉成交110万；等到9月份的时候，购房者压价更狠了，成交价88.4万，把单价弄到了6000多元。场面不太好看了，其他房东很难卖回110万了。

和璧花园，都这个水平了，其他盘可想而知。这也是为何蓝谷这几年没有集中公开拍新住宅用地了。

“健康城”很落寞

2020年前后，健康城最热闹的时候，吸引了不少山大教职工……

公开信息显示，这个盘，号称蓝谷核心区高端“臻居”健康生活社区，定位为“健康3.0”时代（环境+产品+服务）的智能健康生活大城。

健康主题的大盘，当然少不了医疗配套。开发商号称引入鲁商福瑞达大健康管理中心，提供健康评估、绿色通道等全维康养服务。

住宅产品定位改善，洋房和小高层为主，总建面约21.4万㎡，容积率1.5，绿化率35%，规划户数1081户；分为锦园、晟园、御园三个园区。

户型层面，建面约120-160㎡，套三、套四；南北通透、全明设计，部分户型配备独立电梯厅、宽景阳台及大面宽客厅，精装交付。

2020年，首开时候，均价约16500元/㎡。当时，开发商推出的优惠政策是95折+10万车位券+首付分期。

青岛某媒体点评说，鲁商开盘下血本！

别管后来的价格怎么变动，健康城在交付层面还是靠谱的。不像同板块的碧桂园等房企……

但是，交付之后小区周边环境确实让人无语。旁边是某村的地，长期杂乱不堪。小区旁的某条路，不知道为何，迟迟无法拓宽，出行不便。

先不说入住率低的问题，到现在健康城还有一些资产待处理中。

这个盘给这家房企带来的“创伤”确实挺大的。

再看看一些成交数据。健康城，163.67平 118万，单价7000多元；紧邻山东大学。

有个110多平的套三，房东去年挂130万，没卖出去。今年7月份改成了70万，结果至今还没成交。

从贝壳上看健康城的“状态”，成交套数太少了，这个小区二手房到底是什么水准？多少钱合适？根本没法估。

隔壁的鲁信二期，至少每个月都有成交，买家还挺活跃的。看得出，蓝谷的人，认可鲁信和璧，对健康城不太感冒。

货比货，得扔。

等风来？

前几天，路过即墨蓝谷，看到“齐鲁医院”工地上，工人多了起来。

听说，施工团队是八局四公司的。这个医院，可是命途多舛。

早时候，鲁商在蓝谷拿地，搞“健康城”项目，配套建设一所医院，宣传的是“齐鲁医院”。

如今，多年已过，工地牌子写的是：青岛蓝谷医院。听说建成后，依旧是齐鲁医院。

这所医院，对蓝谷来说太重要了，不容有闪失啊！至少从建设标准看，规格挺高。总建筑面积10.3万平，床位610个。

有人说预计年底投入运营。这次，不会再延期了吧？

居住在蓝谷的朋友，都有类似的体会，看病不方便。偌大蓝谷，只有镇医院，没有三甲医院。

配套的短板，尽快补齐吧。

另外，山东大学这个校区，占地面积确实大。好多学生骑着电动车去学校北区餐厅吃饭，因为离着教学楼太远了。

北航没能来，是一个大遗憾。

蓝谷的海，依然很美。